El incumplimiento de contrato de arras suele ser una de las principales causas de ejecución forzosa de una vivienda. Sin embargo, en algunos casos, el incumplimiento del contrato de arras puede ser justificado por una causa de fuerza mayor.
La fuerza mayor es una circunstancia imprevisible, inevitable e insurmountable que impide el cumplimiento de un contrato. En el caso de los contratos de arras, el Tribunal Supremo ha señalado que la fuerza mayor debe entenderse como “un acontecimiento extraordinario e imprevisto, ajeno a la voluntad de las partes, que hace imposible el cumplimiento de las obligaciones contraídas”.
Por tanto, para que se pueda invocar la fuerza mayor como causa de incumplimiento del contrato de arras, el acontecimiento que impide el cumplimiento del contrato debe ser imprevisible, inevitable e insurmountable. No basta con que el acontecimiento sea simplemente imprevisto o inevitable, sino que además debe ser insurmountable.
En el caso de los contratos de arras, el Tribunal Supremo ha señalado que el deudor no puede invocar la fuerza mayor como causa del incumplimiento del contrato si conocía, al celebrar el contrato, que podía surgir una circunstancia de fuerza mayor que impidiera el cumplimiento del contrato. Por ejemplo, si se celebra un contrato de arras para la compra de una vivienda y, posteriormente, surge una situación de desempleo, el deudor no podrá invocar la fuerza mayor como causa del incumplimiento del contrato, ya que conocía, al celebrar el contrato, que podía surgir una situación de desempleo.
En conclusión, el incumplimiento de contrato de arras puede ser justificado por una causa de fuerza mayor siempre y cuando se cumplan tres requisitos: que el acontecimiento que impide el cumplimiento del contrato sea imprevisible, inevitable e insurmountable; que el deudor no conociera, al celebrar el contrato, que podía surgir una circunstancia de fuerza mayor que impidiera el cumplimiento del contrato; y que el deudor haya hecho todo lo posible por evitar o superar la fuerza mayor.
El incumplimiento de un contrato de arras debido a fuerza mayor es una situación en la que el vendedor no puede cumplir con su obligación de vender el bien y el comprador no puede recuperar las arras. En estos casos, el comprador puede intentar recuperar el importe de las arras mediante una demanda judicial, pero el éxito de dicha demanda depende de varios factores, como la naturaleza del contrato y las circunstancias en las que se produjo el incumplimiento.